వ్యవసాయ భూమి ఎలా కొనాలి??

అందరికీ నమస్కారం. నేను యూట్యూబ్ లో నా వ్యవసాయ వీడియోస్ పెట్టడం మొదలు పెట్టిన దగ్గర నుండి ప్రతీరోజు ఎంతో మంది వీక్షకులు అడిగే ప్రశ్న. మీ దగ్గరలో ఏదైనా భూమి ఉంటే చూడండి. లేదా మీకు తెలిసిన ఏజెంట్ ఎవరైనా ఉంటే మాకు తెలపండి అని అడుగుతూ ఉంటారు. ముఖ్యంగా విదేశాల్లో ఉండేవారు ఎక్కువగా అడుగుతూ ఉంటారు. అంతమందికి నేను సహాయపడలేను కానీ ఈ ప్రయాణంలో మేము స్వయంగా తిరిగి తెలుసుకున్న విషయాలను మీకు అందిస్తాను. ఇవి పాటిస్తే భూమి కొనుక్కునేటప్పుడు కొన్న తర్వాత ఇబ్బందులు ఉండవు.  ఈ వ్యాసంలో మీరు కొనాలి అంటే ఎలా కొనుక్కోవాలి, ఎక్కడ కొనుక్కోవాలి  అనేది నాకు తెలిసినంత వరకు వివరంగా చెప్పడానికి ప్రయత్నిస్తాను.

ముందుగా మీరు పొలం కొనాలి అని అనుకున్నప్పుడు మీరు దాన్ని ఇన్వెస్ట్మెంట్ లా భావించి కొంటున్నారా లేదా వ్యవసాయం చేయడానికి కొంటున్నారా అనే దాని మీద మీకు ఒక క్లారిటీ ఉండాలి.

పై రెండింటిలో మీరు భూమిని దేని కోసం కొన్నా తీసుకోవాల్సిన కొన్ని ముఖ్యమైన జాగ్రత్తలు చాలా ఉన్నాయి. మన రెవెన్యూ మరియు భూమి రికార్డుల శాఖ మొత్తం చాలా లోపభూయిష్టంగా ఉండేది ఇంకా ఇప్పటికీ ఉంది. దాని వల్ల భూ విక్రయాల్లో ఎన్నో అక్రమాలు జరుగుతుంటాయి. కానీ మన తెలంగాణ ప్రభుత్వం ఇప్పుడు ఆయా శాఖల్లోని లోపాలను సవరించడానికి సంస్కరించడానికి ప్రయత్నిస్తున్నారు. అది అంత తేలికైన విషయం కాదు. కొంత సమయం పడుతుంది. కొన్ని వందల సంవత్సరాలుగా తప్పులు తడకలుగా ఉన్న రికార్డు లను ఇప్పుడు “సమగ్ర సర్వే” ద్వారా వెరిఫై చేసి,  కబ్జాలకు, అక్రమాలకు తావు లేకుండా చేసి కొత్త “డిజిటల్ పట్టాదార్ పాస్ పుస్తకాలను” అందచేస్తున్నారు. ఈ ప్రక్రియ మొత్తం పూర్తయితే ఇకమీదట అక్రమాలకు తావు లేకుండా పరిపూర్ణ పారదర్శకత ఉంటుందనడంలో ఎటువంటి సందేహమూ లేదు.

ఇదంతా అవ్వడానికి కొన్ని రోజులు పట్టొచ్చు. కానీ ఈలోపు మీరు భూమి కొనాలి అంటే ఎటువంటి జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలి అనేది చెప్తాను. దాని కన్నా ముందు భూమిని ఎక్కడ కొనుక్కుంటే మంచిది అనేది చెప్తాను. ఇప్పుడు నేను ఈ యూట్యూబ్ లో పొలం వీడియో లు పెట్టడం మొదలు పెట్టిన దగ్గర నుండి నన్ను ఎక్కువ మంది వాకబు చేసింది ఉద్యోగస్తులే. అంటే ఉద్యోగం చేస్తూనే కొంత సమయం వ్యవసాయానికి కేటాయించాలి అనుకునేవారు. అలా ఉద్యోగం చేస్తూ వ్యవసాయం చేయాలి అనుకునే వారు, వారు నివసిస్తున్న ప్రాంతం నుండి 50 లేదా 60 కిలో మీటర్ల పరిధిలో భూమి కొనుక్కుంటే మంచిది. అంతకంటే దూరం లో కొనుక్కుంటే మీకు మొదటి 4 వారాలు సరదాగా అనిపించి వెళ్లినా కొన్ని రోజులయేసరికి అంత దూరం వెళ్లే ఓపిక లేక వదిలేసే అవకాశం ఉంది.

ఒకసారి ఏదైనా భూమి కొన్నారు అంటే ఎట్టి పరిస్థితిలోనూ అక్కడకు తరచూ మీరు వెళ్లి వస్తున్నట్లుగా మీ పక్క పొలాల వారికి, మిమ్మల్ని అక్కడ గమనించే వారికి, ముఖ్యంగా మీకు అమ్మిన వారికి తెలుస్తుండాలి. మీరు వెళ్లడం మానేశారు అంటే ఈసారి మీరు వెళ్లేసరికి వేరే ఓనర్ ఉంటారు. ఇక ఆ తర్వాత ఏడ్చుకుంటూ కూర్చోవాలి. పైన చెప్పిన మూడురకాల వ్యక్తులలో మనం కొన్న భూమిని మళ్ళీ ఇంకొకరికి అమ్మే పాజిబులిటీ ఎక్కువ మనకు అమ్మిన వారికే ఉంటుంది. భవిష్యత్తులో ధరణి అనేది పూర్తిగా అందుబాటులోకి వస్తే ముందు ముందు ఈ సమస్య ఉండనే ఉండదు. కానీ ఈ లోపు మీరు కొనదలచుకుంటే మీరు తరచూ వెళ్లగలిగినంత దూరంలోనే కొనుక్కోండి లేదా కొద్దిగా దూరమైతే మీకు నమ్మకస్తులెవరైనా అక్కడ ఉండేలా చూసుకోండి. ఇది ఒకే అనుకుంటేనే మీరు అసలు కొనడం గురించి ఆలోచించడం మొదలు పెట్టండి.

ఇక కొనాలి అంటే ఎవర్ని అడగాలి. ఎక్కడ అడగాలి. ఉదాహరణకు హైదరాబాద్ ను తీసుకోండి. అందులో ఉదాహరణకు  హైటెక్ సిటీ ప్రాంతాన్ని సెంటర్ గా తీసుకుంటే అక్కడ నుండి చుట్టూ 50-60 కిలో మీటర్ల పరిధిలో ఉన్న స్థలాలు ఏంటో మ్యాప్ లో చూసుకోవాలి. హైదరాబాద్ చేరువలో నాకు తెలిసిన కొన్ని ప్రాంతాలు చెప్తాను. పటాన్చెరు, సంగారెడ్డి, సంగారెడ్డి-మెదక్ రోడ్ , సింగూరు, సదాశివపేట, జహీరాబాద్, వికారాబాద్, చేవెళ్ల, తాండూరు(కొద్దిగా దూరం కానీ బాగుంటుంది), శంకర్ పల్లి, శంషాబాద్, నర్సాపూర్, నర్సాపూర్-మెదక్ రోడ్ ఇవి మాకు తెలిసిన వ్యవసాయ భూమి దొరికే ప్రాంతాలు. హైదరాబాద్ కాకుండా వేరే ప్రాంతాలు అంటే నేను చెప్పలేను. మీరు కాస్త తిరిగి తెలుసుకోవాల్సిందే. ఇక్కడ హైదరాబాద్ చుట్టూ ఉన్న ఈ ప్రాంతాలన్నీ మేము బాగా తిరిగాము. మా పొలం ఉన్న నర్సాపూర్ ప్రాంతంలో ఇప్పుడు రోడ్ మీద ఎకరం 3.5 నుండి 4 కోట్లు  వరకు పలుకుతుంది. రోడ్ మీద నుండి లోపలకు వెళ్లిన కొద్దీ కొద్దీ కొద్దిగా తగ్గుతూ వస్తాయి.

అంతకు తక్కువ మేము ఈ మధ్య కాలంలో చూడలేదు. ఇంతకు ముందు మెదక్ జిల్లా చాలా వెనుకబడిన ప్రాంతంగా ఉండేది. దానిని అభివృధి చేయడానికి తెలంగాణ ప్రభుత్వం అన్ని వైపులా చక్కని 4 lane రోడ్ మార్గాలు వేసింది. రోడ్లు అద్భుతంగా మారాయి. వేరే జిల్లాల నుండి కనెక్టివిటీ పెరిగింది. అందువల్ల భూమి ధరలు కూడా బాగా పెరిగాయి.

భూమి కొనే ముందు పాటించవలసిన జాగ్రత్తలు.

• మీకు అమ్మడానికి వచ్చిన వ్యక్తిని ముందు ఆ ల్యాండ్ యొక్క డాక్యుమెంట్ అడిగి తీసుకోవాలి. దానిని శ్రద్ధగా చదవాలి. నిశితంగా పరిశీలించాలి.
• మీకు అమ్ముతాను అని చెప్పిన వ్యక్తి పేరు ఆ డాక్యుమెంట్ లో ఉన్న పేరు ఒకటేనా లేదా అని సరి చూసుకోవాలి. అవసరమైతే ఆధార్ కార్డు అడిగి తీసుకుని మరీ సరి పోల్చుకోవాలి.
• తర్వాత అమ్ముతాను అని వచ్చిన వ్యక్తికి అసలా ఆస్తి ఎలా సంక్రమించిందీ ఒకసారి అడిగి తెలుసుకోవాలి. వక్ఫ్ భూములు, ఎండోమెంట్ భూములు, అసైన్డ్ భూములు పొరబాటున కూడా కొనకూడదు. వాటిని అమ్మే హక్కు విక్రయ దారునికి, కొనే హక్కు మీకు ఉండదు. అవి గవర్నమెంట్ వారు ఇచ్చిన భూములు కాబట్టి ఎప్పుడైనా వాటిని తిరిగి తీసుకునే హక్కు గవర్నమెంట్ కు ఉంటుంది. ex-service men కి గవర్నమెంట్ వారు ఇచ్చిన భూముల్ని, ఇచ్చినప్పటి నుండి 10 సంవత్సరాల వరకు అమ్మ కూడదు. అందువల్ల అలాంటి వారి దగ్గర కొనాలి అనుకుంటే వారికి ఆ భూమి వచ్చి 10 సంవత్సరాలు దాటిందో లేదో చూసుకుని మరీ కొనాలి.
• మర్చిపోకుండా, నిర్లక్ష్యం చేయకుండా మీకు అతనిచ్చిన డాక్యుమెంట్ లోని సర్వే నంబరు, మీకు అమ్ముతాను అని చూపిస్తున్న ల్యాండ్ సర్వే నెంబర్ ఒకటేనా కాదా తెలుసుకోవాలి. ఒక్కోసారి ఎక్కువగా ఎవరూ రాని, గమనించని ల్యాండ్ ఒకటి చూసుకుని ఈ డాక్యుమెంట్ లోని ల్యాండ్ ఇదే అని చెప్పి అమ్మేస్తారు. మనం ఎవరినైనా లోకల్ సర్వేయర్ ని తీసుకువచ్చి ఆ ల్యాండ్ సర్వే చేయించినా ఆ విషయం పైకి తేలదు. ఎందుకంటే అతనికి కూడా ఆ ల్యాండ్ సర్వే నెంబర్ తెలీదు. జస్ట్ అతను అమ్ముతాను అని చెప్పిన వ్యక్తి చూపించిన ల్యాండ్ ని సర్వే చేసి వెళ్ళిపోతాడు. అందువల్ల సర్వే కొలత సరిగ్గా వచ్చింది అని ల్యాండ్ కరెక్ట్ అనుకోకండి.  డాక్యుమెంట్ లోని సర్వే నెంబర్ అతను చూపిస్తున్న ల్యాండ్ సర్వే నెంబర్ ఒకటేనా కాదా అని తెలుసుకోవాలి అంటే VRO ని కలిసి సర్వే నెంబర్ చెప్పి ఆయన దగ్గర ఉన్న పటం లేదా మ్యాప్ లో ఆ ల్యాండ్ ఉందొ లేదో ఉంటే ఎక్కడ ఉందో తెలుసుకోవాలి. VRO ని మీకు చూపించిన ల్యాండ్ దగ్గరకు తీసుకెళ్లి చూపించి మరీ అడగాలి.
• ఒక్కోసారి ల్యాండ్ ని అసలు ఓనర్స్ కాకుండా GPA(జనరల్ పవర్ అఫ్ అటార్నీ) holders అమ్ముతుంటారు. రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారం చేసేవారు ఎక్కువగా ఇలా చేస్తుంటారు. అసలు ఓనర్ కి   ఎంతో కొంత బయానా లేదా అడ్వాన్సు ఇచ్చి ఒక 4 నెలల్లో రిజిస్ట్రేషన్ పెట్టుకుందాము అని చెప్తారు. ఈలోపు దాన్ని ఎవరికో ఒకరికి మంచి బేరానికి అమ్మే ఒప్పదం చేసుకుంటారు. ఇలాంటి సందర్భాల్లో కూడా మోసం జరిగే అవకాశం ఉంది. GPA హోల్డర్ అమ్మే హడావిడిలో ఎక్కువ వివరాలు సేకరించకుండా మనకు అమ్మేస్తారు. ఆ తర్వాత మోసపోయాక మనకు అసలు ఈ GPA హోల్డర్ కనిపించడు, అతనికి అమ్మిన అసలు ఓనర్ కనిపించడు. తర్వాత కోర్టు లు కేసులు అని తిరగాల్సి వస్తుంది.
• ల్యాండ్ మ్యాప్ లో సర్వే నెంబర్ ఉంది అని తెలుసుకున్నాక, ఆన్లైన్ లో EC తీసుకోవాలి. దీనివల్ల మనకు ఆపొలం ఎటువంటి లోన్లు, తాకట్లు లాంటివి ఉన్నాయో తెలుస్తుంది. ఉదాహరణకు నేను ఐసీఐసీఐ బ్యాంకు లో నా పొలం కాగితాలు పెట్టి లోన్ తీసుకున్నాను అనుకోండి..అది మనకు EC లో తెలిసిపోతుంది. అదే కాకుండా ఇంకా ఆ ప్రధాన సర్వే నంబర్ల కింద ఉన్న వేరు యజమానులు పేర్లు కూడా తెలుస్తాయి. అందులో లింక్ డాకుమెంట్స్ కూడా దొరుకుతాయి. మీరు EC ఆన్లైన్ లో తీయాలి అంటే ఈ లింక్ ను క్లిక్ చేయండి. లేదా మీ-సేవ కి వెళ్లి అడిగినా కూడా ఇస్తారు.
• తర్వాత పహాణీ లేదా అడంగళ్ కాపీలను ఎంత కుదిరితే అంత పాత కాలం నుండి అడిగి తీయించండి. పహాణీలో లో ఏముంటుంది అంటే ఆ ఫలానా సర్వే నెంబర్ ల్యాండ్ లో ఏ సంవత్సరంలో ఎవరు కబ్జాలో ఉన్నారు. ఎంత విస్తీర్ణంలో కబ్జాలో ఉన్నాడు. కబ్జాలో ఉన్నవాడు యజమాని నా లేదా కౌలుదారా వంటి విషయాలు ఉంటాయి. ఈ పహాణి అనేది ప్రతి సంవత్సరం VRO ఆ ల్యాండ్ సందర్శించి తెలుసుకుని కొత్త పహాణీ రాస్తూ ఉండాలి. పాత పహాణీలు కూడా భద్రపరుస్తూ ఉంటారు. మీరు కొనేటప్పుడు మండల ఆఫీస్ కి వెళ్లి పాత పహాణి లన్నీ తీయించి చూస్తే మీకు ఎన్ని సంవత్సరాల నుండి ఈ అమ్మే వ్యక్తి కబ్జాలో ఉన్నాడో తెలిసిపోతుంది.
• ఫారం-1బి కూడా ఆన్లైన్ లో నుండి సేకరించాలి.
• ఒక్కోసారి ఒక వ్యక్తి ల్యాండ్ కొనుక్కుంటాడు. ఆ ల్యాండ్ కొత్త వ్యక్తి పేరు మీద రెవిన్యూ మరియు గవర్నమెంట్ వారి రెకార్డులలోకి మారడానికి కొంత సమయం పడుతుంది. అందువల్ల రిజిస్ట్రేషన్ అయ్యాక కూడా కొన్ని రోజుల వరకు రికార్డు లలో పాత అమ్మిన వ్యక్తి పేరు కనిపిస్తూ ఉంటుంది. మోసం చేయాలి అనుకున్నవారు కొనుక్కున్న వ్యక్తి పేరు మీదకు మ్యుటేషన్ అవ్వకముందే ఇంకొకరికి అమ్మేస్తారు. ఒక్కోసారి కొనుక్కునే వారి నిర్లక్ష్యం వల్ల కూడా తప్పు జరుగుతుంది. రిజిస్ట్రేషన్ అయిపోగానే ఇక మా పని అయిపొయింది అన్నట్లుగా మ్యుటేషన్ మీద శ్రద్ధ చూపరు. మర్చిపోతారు. 2 లేదా 3 సంవత్సరాలైనా అసలు మ్యుటేషన్ అనేది ఒకటుంటుంది అనే ఆలోచన రాదు. ఈలోపు ఆ మొదట అమ్మిన వ్యక్తి మళ్ళీ వేరొకరికి అమ్ముతాడు. పాపం ఇందులో కొనుక్కున్న వారి తప్పు కూడా ఉండదు. ఎందుకంటే వాళ్ళు చెక్ చేసుకున్నప్పుడు ఇంకా పాత వ్యక్తి పేరే కనిపిస్తూ ఉంటుంది కదా, వాళ్లు చూసుకోవాల్సిన చెక్ లిస్ట్ ప్రకారం అది సరిగ్గానే ఉంటుంది కాబట్టి కొనేసుకుంటారు. ఈ లోపు ఇంతకుముందు కొన్న రెండవ వ్యక్తి వచ్చి ఇది నాది అని క్లెయిమ్ చేస్తాడు. ఈ సందర్భంలో తప్పు ఫస్ట్ అమ్మిన వ్యక్తి మోస గుణం, రెండో కొనుక్కున్న వ్యక్తి నిర్లక్ష్యం. బలయ్యేది మూడో కొన్న వ్యక్తి.  భవిష్యత్తులో ధరణి పూర్తిగా అందుబాటులోకి వస్తే అసలీ సమస్యే ఉండదు. ఎందుకంటే రిజిస్ట్రేషన్ అయిన మరు క్షణమే పాసుబుక్ వస్తుంది. మరియు మ్యుటేషన్ కూడా అయిపోతుంది కాబట్టి ఆ రోజే పాత యజమాని పేరు స్థానంలో  దానికి అనుసంధానమైన అన్నింటిలోనూ అప్డేట్ అయిపోయి కొత్త యజమాని పేరు కనిపిస్తుంది.,
• మీకు అమ్ముతాను అని చెప్పిన వ్యక్తిది ఏదైనా ఒక ప్రభుత్వ గుర్తింపు కార్డు తీసుకుని పైన సేకరించిన అన్ని డాకుమెంట్స్ తీసుకుని ఒక మంచి లాయర్ దగ్గరకు వెళ్లి అవన్నీ చూపించి అంతా సవ్యంగా ఉంది లేనిది తెలుసుకోవాలి. ఇక్కడ లాయర్ ఖర్చు ఎందుకు దండగ అని అని మీరు నిర్లక్ష్యం చేశారంటే మాత్రం తర్వాత ఇబ్బందుల్లో పడతారు.
• అసలు మొదటి ప్రాధాన్యత ఇప్పుడు తెలంగాణ సమగ్ర సర్వే చేసి ఇచ్చిన కొత్త పట్టాదార్ పాస్ బుక్కు ఉన్న ల్యాండ్ కొనడానికి ఇవ్వండి.  అందులో అసలు రిస్క్ ఉండదు.
• రిజిస్ట్రేషన్ కు వెళ్ళేటప్పుడు పొలం అమ్ముతున్న వ్యక్తే కాకుండా అతని తల్లిదండ్రులు, భార్య, అన్న దమ్ములు, మేజర్ అయిన పిల్లలు ఇలా ఎవరు ఉన్నా వారందరితో కూడా సంతకం పెట్టించడం మర్చిపోకండి. ఎందుకంటే తర్వాత భవిష్యత్తులో వాళ్లలో ఎవరో ఒకరు వచ్చి అతను మా ప్రమేయం లేకుండా మా పర్మిషన్ లేకుండా అమ్మాడు. అది మాది అని క్లెయిమ్ చేసే అవకాశం ఉంటుంది.
• పొలానికి ఒక్కోసారి దారి ఉండదు. దారి లేని పొలం కొనుక్కోవడం వృధా. అందువల్ల కాస్త ఖర్చు ఎక్కువ అయినా దారి ఉన్న పొలం కొనుక్కోండి. ఒకవేళ దారి లేకపోతే పక్క పొలాల వారిని అడిగి వారికి ఇష్టముంటే ఎంతో కొంత ఇచ్చి కొనుక్కోవచ్చు. దీనికి కూడా పైన చెప్పిన పాయింట్ లోని నిబంధన వర్తిస్తుంది. మీకు దారి అమ్మిన వ్యక్తి పొలం ఇద్దరు అన్నదమ్ములది అనుకోండి. అన్న వేరే ఊర్లో ఉంటాడు. తమ్ముడు అన్నకు తెలీకుండా డబ్బుకోసం ఏదో నోటి మాట మీద దారి అమ్మాడు అనుకుందాము. కొన్ని రోజుల తర్వాత అది అన్నకు తెలిసి మీతో గొడవ పడే అవకాశం ఉండి. ఈ విషయం లో తప్పు మీదే అవుతుంది.
• ఇక రిజిస్ట్రేషన్ అయిన తర్వాత మ్యుటేషన్ కి అప్లై చేయడం అస్సలు మర్చిపోకండి. ధరణి వస్తే అవసరం లేదు.
• రిజిస్ట్రేషన్ అయిన వెంటనే మీరు కొన్న స్థలానికి కంచె వేయించండి. ఒక బోర్డు తీసుకుని This Property Belongs to అని దాని మీద మీ పేరు, సర్వే నంబరు, ఫోన్ నంబరు రాయించండి. తప్పకుండా చిన్నదైనా ఒక గేట్ పెట్టించండి. 4 రేకులతో ఒక షెడ్ వేయించండి. ఇదంతా ఎందుకు అంటే చూసేవారికి “ఓహ్ ఇక్కడ ఎవరో ఉన్నారు. ఎప్పుడూ వస్తుంటారు.” అనే భావన కలిగించడం కోసం.

ఈ పైన చెప్పిన పాయింట్లు అన్నీ మేము స్వానుభవంతో తెలుసుకున్న విషయాలు. ఇవి కాకుండా ఇంకా ఏవైనా పాయింట్లు కూడా ఉండి ఉండొచ్చు. ఒకవేళ తెలిస్తే అవి కూడా అప్డేట్ చేస్తాను. ఇంకా నా తర్వాత పోస్ట్ లలో వివిధ రకాల సబ్సిడీ లు ఎలా పొందాలి. ఎక్కడి నుండి పొందాలి. వ్యవసాయ భూమి ఉంటే ఎన్ని రకాలుగా దాన్ని ఉపయోగించవచ్చు వంటి విషయాలు మీతో షేర్ చేస్తాను.